Po kilku kwartałach niepewności i dużej zmienności na rynku mieszkaniowym widać wyraźniejsze oznaki stabilizacji. Drugi i trzeci kwartał 2025 roku przyniósł nie tylko poprawę nastrojów, ale także długo oczekiwane obniżki stóp procentowych. Redukcja koszu kredytu jest na razie niewielka, ale już teraz odczuwalnie zmienia perspektywę osób planujących zakup nieruchomości.
Indeks nastrojów rynkowych przygotowywany przez portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu wzrósł w II kwartale bieżącego roku do poziomu 54,34 pkt. To drugi kwartał z rzędu, w którym odnotowano poprawę nastrojów, co sygnalizuje odchodzenie od chaosu z 2024 roku.
Kupujący i pośrednicy w obrocie nieruchomościami coraz częściej podchodzą do decyzji spokojnie i świadomie, co przekłada się na zdrowsze fundamenty rynku. Nadal jednak trudno mówić o przełomie, ożywienie ma charakter umiarkowany i selektywny.
Kredyty łatwiej dostępne, ale wciąż kosztowne
Lipiec i wrzesień przyniosły decyzje Rady Polityki Pieniężnej o dalszym, choć niewielkim, obniżeniu stóp procentowych. Z punktu widzenia kupujących sygnał ten został odczytany jako początek stabilniejszego otoczenia kredytowego.
Dane sektora bankowego wskazują, że liczba wniosków kredytowych w czerwcu wzrosła o ponad 36 proc. rok do roku, a średnia kwota kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki przekroczyła 477 tys. zł.
W praktyce jednak obecny poziom stóp procentowych wciąż jest stosunkowo wysoki i dla wielu rodzin realna dostępność finansowania pozostaje ograniczona. Część nabywców odzyskała zdolność kredytową, lecz nadal duża grupa musi czekać na dalsze obniżki lub dodatkowe programy wsparcia. Dlatego decyzje o zakupach zapadają rozważniej, a kupujący analizują nie tylko cenę metra kwadratowego, ale także wysokość raty i całkowite koszty utrzymania nieruchomości.
Kto dziś kupuje mieszkania?
Najbardziej aktywną grupą na rynku są osoby poszukujące lokalu dla siebie. To fundamentalna zmiana względem lat ubiegłych, gdy istotną rolę odgrywali inwestorzy. Wzrost kosztów utrzymania mieszkań, niższe stopy zwrotu z najmu oraz atrakcyjniejsze alternatywy lokowania kapitału sprawiły, że inwestorzy niemal zniknęli z rynku.
Dziś to właśnie klienci kupujący na własne potrzeby nadają ton. Często są to młode rodziny, osoby szukające większego metrażu lub ci, którzy dotychczas wstrzymywali się z decyzją, czekając na poprawę warunków kredytowych.
Więcej przestrzeni do negocjacji
Obniżki stóp procentowych zbiegły się z wyraźniejszą stabilizacją cen. W części lokalizacji pojawiły się nawet lekkie korekty w dół, a podaż mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, pozostaje wysoka.
Sprzedający wciąż utrzymują oczekiwania cenowe ukształtowane w latach 2022-2023, jednak dłuższy czas ekspozycji ofert i mniejsza konkurencja między kupującymi zwiększają pole do negocjacji. Gotówkowi klienci lub ci, którzy decydują się na zakup lokali długo obecnych w ogłoszeniach, mogą liczyć na większą elastyczność sprzedających.
Co powinien wiedzieć kupujący?
Oferty czekają dłużej na nabywców, więc presja szybkiego podjęcia decyzji jest mniejsza. Rynek daje dziś większe możliwości wypracowania korzystniejszej ceny, zwłaszcza przy zakupie gotówkowym. Kalkulując opłacalność trzeba brać pod uwagę nie tylko cenę zakupu, ale i koszty utrzymania oraz wysokość raty kredytowej. Ze względu na wciąż wysokie ceny nieruchomości nie każdy zakup będzie się opłacać, szczególnie w przypadku finansowania zakupu kredytem.
Przed zawarciem umowy przedwstępnej ze sprzedającym bezwzględnie trzeba zweryfikować zdolność kredytową, aby mieć pewność, jakiej wysokości finansowanie będziemy mogli uzyskać. Warto przy tym pamiętać, że wciąż utrzymują się bardzo duże różnice pomiędzy bankami.
Warto też śledzić decyzje RPP i weryfikować zmieniające się oferty banków.
